Avec une réduction d’impôts qui peut aller jusqu’à 63 000 euros, la loi Pinel est dispositif très avantageux qui a connu un tel succès que le gouvernement a décidé de le prolonger jusqu’en 2024. Comme tout investissement, l’achat d’un bien immobilier éligible à ce dispositif comporte des risques. Dans cet article, on vous présente les pièges à éviter pour réussir son investissement immobilier avec la loi Pinel.
Ne pas se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier
Que ce soit dans un objectif de défiscalisation ou pas, un piège classique dans l’investissement immobilier est de penser qu’on peut tout faire soi-même et réussir. C’est possible, mais s’engager seul peut s’avérer long et fastidieux. Entre les différentes démarches, la prospection et la gestion, on peut facilement se perdre, surtout lorsqu’il s’agit d’optimiser son investissement à travers un dispositif de défiscalisation.
Quand on décide d’investir dans l’immobilier à travers un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel, il faut savoir que plusieurs paramètres entrent en ligne de compte. C’est la raison pour laquelle il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel du domaine de l’immobilier. Ce dernier aura notamment pour rôle de vous aider dans :
- la recherche du bien
- le financement de votre projet d’investissement
- la gestion de votre patrimoine
- l’optimisation fiscale, etc.
Un agent immobilier aguerri, un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier sont des experts dans leur domaine respectif qui sauront vous accompagner à chaque étape de votre projet. Par ailleurs, pour bénéficier de la réduction d’impôts, vous devez être en règle avec l’administration fiscale. Si vous investissez pour la première fois en Pinel, vous n’êtes pas à l’abri des erreurs stratégiques liés à la déclaration de revenus.
L’accompagnement d’un professionnel vous permettra alors d’éviter ces erreurs qui pourraient compromettre votre projet. Faire appel à un expert, c’est mettre toutes les chances de son côté pour réussir son investissement immobilier avec la loi Pinel.
Ne pas respecter les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier des avantages liés à la défiscalisation Pinel, vous devez respecter un certain nombre de critères. L’une des plus grandes erreurs que commettent souvent de nombreux investisseurs, c’est de ne pas rentrer dans ses critères d’éligibilité.
Dans un premier temps, vous devez faire attention à ce que votre logement soit situé dans l’une des zones éligibles au dispositif. Vous devez également veiller à investir dans un bien immobilier qui respecte bien les normes de performance énergétique exigées. Cela concerne beaucoup plus les propriétaires qui souhaitent investir avec le dispositif Pinel Ancien ; ce qui vous impose d’entreprendre des travaux de rénovation.
Autre condition importante à respecter, le respect du plafond annuel des niches fiscales. En effet, le fait d’oublier de prendre en compte ce plafond, fixé à 10 000 €, peut remettre en cause votre éligibilité à la réduction d’impôts. Avant de vous lancer, il faudra donc prendre le temps de faire une simulation afin d’avoir une idée du montant de vos impôts.
Ensuite, soulignons que le dispositif Pinel limite le nombre d’achats de logements à un maximum de 2, avec une valeur totale plafonnée à 300 000 €. Cela signifie que si vous avez en projet d’acheter 2 biens immobiliers, dont le montant total dépasse le plafond, le calcul de la réduction d’impôt ne se fera que sur la base de ce plafond. L’excédent ne sera pas pris en compte ! D’où l’intérêt de se faire accompagner par un professionnel pour éviter certaines erreurs.
Pour finir, sachez que dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel, vous devez également être assez vigilant en ce qui concerne prix du m². En effet, la loi Pinel impose que celui-ci ne dépasse pas le montant de 5 500 €/m².
Ne pas bien étudier le marché et les différentes zones
On ne le dira jamais assez, dans l’immobilier, l’emplacement est l’un des critères les plus importants à prendre en compte pour réussir son investissement. Quand il s’agit d’un investissement à travers un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel, une grosse erreur serait d’acheter un logement sur un coup de tête. Vous devez impérativement faire une étude minutieuse du marché, de l’habitation, du secteur dans lequel il se trouve et de son état général.
Idéalement, le bien dans lequel vous voulez investir doit se situer dans une ville dynamique avec une bonne croissance démographique et une population active. Pour un investissement à travers la loi Pinel, on conseille de se tourner vers des logements situés à proximité de commerces ou d’écoles. Veillez aussi à ce qu’il soit bien accessible et proche des réseaux de transports.
Ne pas calculer la rentabilité de son investissement
Ne pas prendre le temps d’étudier correctement la rentabilité de votre investissement locatif, une fois l’achat finalisé, fait également partie des pièges qui peuvent rapidement vous mettre en difficulté. En faisant cette analyse, il faudra surtout prendre soin à ne pas surévaluer le montant de votre loyer. Le risque est de ne pas trouver de locataire et de ne pas rentrer dans ses frais.
Aussi, rappelons que l’objectif du dispositif Pinel est de favoriser la construction de logements neufs à destination des ménages les plus modestes. Le loyer maximum qui peut être appliqué est ainsi strictement encadré pour tout investissement qui souhaiter bénéficier des avantages de ce dispositif. Autrement dit, vous n’avez pas la possibilité de fixer librement le loyer de votre logement et le loyer Pinel est généralement inférieur au prix moyen du marché.
Vous devez donc calculer votre rentabilité en envisageant un investissement sur le long terme, tout en prenant en compte la réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier dans le cadre du dispositif.
Il faut toujours prendre le temps d’étudier le marché avant de finaliser votre achat. Comparez aussi d’autres offres de loyers pour des logements similaires. Cela vous aidera à avoir une idée claire du montant que vous pourrez appliquer pour votre appartement. En plus, cela vous évitera de mauvaises surprises !
Ne pas négocier son crédit immobilier
Pour réussir votre investissement, vous pourriez être amené à contracter un prêt immobilier. Et vu que cela implique un engagement sur un grand nombre d’années, vous devez prendre le temps de trouver le meilleur crédit immobilier possible (négocier votre taux TAEG, négocier les conditions de remboursement anticipé etc). Se faire accompagner par un expert, un courtier immobilier par exemple, va vous aider à négocier votre crédit à un excellent taux. Grâce à son expertise, vous aurez moins de mal à comparer différentes offres et négocier celui qui vous correspond le mieux.
En faisant jouer la concurrence, il sera possible d’obtenir un crédit immobilier assez avantageux. Par ailleurs, vous devez savoir que les taux d’intérêt ne sont pas fixes ; ils varient en fonction des périodes. Une fois le crédit signé, vous ne devez pas hésiter à renégocier au moment opportun.