Le 19 décembre, tout le secteur de l’immobilier était dans l’attente du communiqué du HCSF. Bruno Le Maire, Ministre de l’Économie, a révélé les principales décisions prises pour l’obtention de prêts immobiliers en 2021.
Accès rapide : Les mesures annoncées À qui sont destinées ces annonces ? Quel est le meilleur profil bancaire pour se faire prêter de l’argent ? Quels leviers pour élargir votre marge de manœuvre ? Attention à quelques pièges ! Quid des investisseurs locatifs ? Conclusion
Les mesures annoncées
Pour faire simple, les annonces s’articulent en trois volets importants.
Modification de la durée des prêts immobiliers
Le passage de 25 à 27 ans pour la durée des prêts immobiliers est une des modifications apportées. Cependant, cet allongement va surtout bénéficier aux clients qui voudront investir dans le neuf. Les 26e et 27e années de crédit sont envisageables dans le cas de différé d’amortissement. Ce dernier intervient au début du prêt et offre la possibilité à l’emprunteur de ne pas rembourser le capital de l’emprunt pendant une période définie. Ce système est mis en place dans le cadre du financement d’un bien neuf, d’achat sur plan lors d’une opération de construction d’un bien immobilier ou d’un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Dans certains cas, il peut aussi être proposé pour permettre des travaux dans l’ancien avant d’y habiter.
Augmentation du taux d’endettement acceptable
A partir de 2021, les clients pourront obtenir un emprunt jusqu’à 35% d’endettement. Cela représente une hausse de 2 points par rapport à 2020, ce qui n’est pas négligeable !
Par exemple, un couple qui gagne 4000 euros mensuels nets pourra emprunter jusqu’à 1400 euros/mois, en 2021. En 2020, avec les 33% maximum d’endettement, cela représentait 1320 euros/mois. Sur 25 ans, ce couple aura l’opportunité d’emprunter 24000 euros en plus.
Latitude plus large laissée pour les dossiers « hors clous »
Le HCSF donne une plus grande latitude pour les dossiers qui ne remplissent pas tous les critères réglementaires. En 2021, 20% des dossiers « hors clous » pourront être tout de même acceptés. Cela constituait 15% du total des cas, en 2020. Ce pourcentage plus élevé apparaît comme un espoir pour de nombreux clients qui se sont vu refuser leur demande de prêt ces derniers mois.
À qui sont destinées ces annonces ?
La cible principale désignée : les primo-accédants
Selon Bruno Le Maire, notre ministre de l’Économie, « il est essentiel […] que les Français puissent accéder facilement et dans les meilleures conditions au crédit lorsqu’ils sont primo-accédants. C’est le point clé de notre politique. »
Avec les prix de l’immobilier qui augmentent inexorablement, les acquéreurs d’un premier logement se voient souvent dans l’impossibilité de concrétiser leur rêve d’achat immobilier même avec des taux de crédit très bas. Les critères décrétés par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), en 2020, n’ont fait qu’accentuer ce problème.
Le secteur de l’immobilier et du bâtiment dans son ensemble
Le président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion, avait alerté depuis quelques mois sur le risque d’une inégalité à l’accession à la propriété si la HCSF ne révisait pas ses critères en matière de prêt immobilier. Avec la crise économique qui risquait de naître de la crise sanitaire, M. Torrollion avait rappelé également le rôle de locomotive joué par les secteurs de l’immobilier et de la construction. Les annonces du HCSF ont répondu en partie aux attentes de ces secteurs.
Le secteur bancaire
Les banques ont vu immédiatement la marge de manœuvre qui leur était accordées. En cette période compliquée, il existe une concurrence forte entre les banques qui cherchent à gagner de l’argent.
Quel est le meilleur profil bancaire pour se faire prêter de l’argent ?
Vous ne serez pas surpris d’apprendre que les banques préfèrent prêter à des clients qui sont solvables ! Elles n’aiment pas trouver des relevés bancaires avec des découverts même si vous êtes assuré de revenus stables.
Marge du reste à vivre
Le taux d’endettement est systématiquement mis en avant lors d’une demande d’emprunt. Effectivement, c’est un bon repère. Pourtant, ce que regarde votre banquier, c’est surtout votre reste à vivre. Lorsque vous gagnez 2000 euros et que vous avez un taux d’endettement de 35%, votre reste à vivre n’est pas très élevé. En revanche, si vous percevez 7000 euros, vous parvenez bien plus facilement à boucler vos fins de mois même avec ces 35% d’endettement ! C’est ici que votre banquier peut placer votre dossier dans les 20% « hors clous » permis en 2021.
Apport personnel
Dans l’absolu, il est envisageable d’emprunter 100% de la somme nécessaire pour une opération immobilière. Vous pourrez même aller jusqu’à 110%. Cependant, cette chance est là encore réservée à des profils spécifiques. En général, la banque vous demande au minimum 10% de la somme du projet immobilier. Normalement, vous devez être capable de payer les frais de notaire. Ce sera peut-être le moment d’utiliser votre PEE (Plan d’Epargne Entreprise) pour financer votre apport personnel.
Profil professionnel et familial
Certaines professions, comme les cadres, les hauts fonctionnaires, les médecins ou les avocats bénéficient d’excellentes conditions tarifaires car les banques essaient de conserver ces profils attrayants. Pas d’inquiétude, elles sont aussi intéressées par des couples en CDI… Cela les rassure par la stabilité financière apportée et par la double garantie de remboursement. Les établissements bancaires recherchent des clients à même de rester longtemps chez eux.
Quels leviers pour élargir votre marge de manœuvre ?
Il existe des solutions pour parvenir à obtenir votre crédit avec plus de marge de manœuvre ou en faisant des économies sur certains postes.
Les prêts immobiliers « aidés »
Vous avez la possibilité de contracter un PTZ (Prêt à Taux Zéro) jusqu’en 2022, un Eco-PTZ, un PAS (Prêt à l’Accession Sociale), qui se révèlent de véritables opportunités pour les foyers modestes. Ils ont l’avantage d’allonger la durée du prêt jusqu’à 30 ans voire 35 ans ! Sinon, vous pouvez avoir droit à un prêt Action Logement si votre entreprise cotise. Il peut éventuellement équivaloir d’apport pour certaines banques. Faites tout de même attention au cumul des prêts qui entraîne une addition d’assurances emprunteurs ! Il est essentiel que votre opération reste rentable !
Mieux choisir son assurance emprunteur
Si le choix de votre crédit immobilier est primordial, celui de votre assurance emprunteur n’est pas à négliger. Cette assurance n’est pas obligatoire, mais vous ne trouverez pas de banque susceptible de vous prêter de l’argent si vous n’en avez pas souscrit une.
Sachez que depuis 2010, la loi Lagarde sur la délégation d’assurance de prêt vous permet de choisir votre assureur. Vous n’êtes pas obligé de prendre celle proposée par la banque où vous souscrivez votre emprunt. Ainsi, vous avez la possibilité de chercher un autre assureur moins cher. Vous pouvez aussi utiliser cette assurance comme un élément de négociation avec votre interlocuteur. Si vous parvenez à obtenir une offre plus intéressante, vous ferez baisser le coût total de votre emprunt.
S’engager dans d’autres produits bancaires
Les banques aiment vous rendre captif et ne manqueront pas d’apprécier de vous voir souscrire à certains de leurs services comme des cartes de paiements, une assurance habitation et, surtout, la domiciliation de vos revenus.
Profiter des primes énergétiques pour payer une partie des travaux de rénovation
Le grand chantier de la rénovation énergétique est une des priorités gouvernementales. MaPrimeRenov peut vous aider à payer une partie de vos travaux et vous permettre d’emprunter une somme moins importante. L’option de l’achat dans l’ancien se révèle, dans ce cas, une bonne alternative.
Déléguer à un courtier en immobilier
Le bon choix d’un crédit immobilier demande un peu de temps et de la rigueur. Si vous ne possédez pas ces atouts, vous pouvez opter pour l’aide d’un professionnel. De plus en plus de personnes ont recours à un courtier en immobilier. Cela peut vous faciliter la tâche surtout si votre profil bancaire n’est pas optimal. Le courtier cherche le meilleur taux de crédit pour vous et s’occupe des négociations.
Attention à quelques pièges !
Vous êtes heureux, vous avez décroché le fameux sésame, mais avez-vous bien pensé à toutes les éventualités ?
Vérifier les pénalités de remboursements anticipés
Après quelques années, vous pouvez avoir l’opportunité de rembourser le restant dû de votre crédit. Toutefois, méfiez-vous car cela entraîne des coûts. Dans le code de la consommation, l’article R313-25 du décret n°2016-884 du 29 juin 2016 spécifie que l’indemnité éventuellement due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation, prévue à l’article L. 313-47, ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. »
L’indemnité n’est pas due en cas de remboursement anticipé par la vente du bien lors du changement de lieu de votre travail ou de celui de la personne avec qui vous vivez en couple, ou la perte de l’activité professionnelle d’une des deux personnes du couple, ou du décès de l’un des deux.
S’informer sur la transférabilité du prêt
Le transfert de prêt est une clause pouvant être stipulée dans votre contrat de crédit immobilier destiné au financement de votre logement. Cette clause est avantageuse lorsque les taux remontent et que l’on a emprunté en période où les taux de prêt immobilier étaient plus bas. Si vous empruntez en ce moment avec des taux autour de 1%, profitez de l’occasion pour négocier votre emprunt avec un taux transférable avant de signer votre offre de prêt : elle vous permettra de conserver le bénéfice de votre taux actuel sur une future acquisition.
Bien lire les termes de renégociations du crédit
La signature de votre crédit vaut accord pour le taux d’emprunt inscrit dans votre offre de prêt. Si ultérieurement vous constatez une nette baisse des taux d’emprunt, il pourrait être judicieux de renégocier votre crédit immobilier. Cela permettrait d’obtenir un taux plus attractif. Le coût total de votre prêt serait moindre. Pour bénéficier d’une renégociation de votre crédit immobilier, rapprochez-vous de l’établissement qui vous a accordé votre prêt. Votre contrat de prêt sera modifié dans un avenant.
Quid des investisseurs locatifs ?
Les investisseurs locatifs peuvent se sentir les oubliés de ces annonces. Pourtant l’augmentation de 2 points du taux d’endettement et l’allongement de la durée d’emprunt ne sont pas anodins.
Surtout, ils ont la possibilité d’entrer dans la marge des dossiers « hors clous ». Avec les taux immobiliers très bas, il serait dommage de passer à côté de bonnes opérations immobilières.
Si vous avez envie d’investir, vous pouvez créer une SCI en tirant avantage de ces taux et en défiscalisant avec la poursuite du dispositif de la loi Pinel. Sinon, vous pouvez souscrire à des SCPI qui acceptent leur financement avec un crédit immobilier. Pour les investisseurs refroidis par les remous de la bourse, ce sont des alternatives intéressantes.
Conclusion
Avec la marge de manœuvre accordée par le HCSF pour 2021, vous pourrez tirer parti des annonces faites en cette fin 2020. N’oubliez pas de bien préparer votre demande de crédit en présentant le meilleur profil de client possible !
Profitez aussi de toutes les opportunités existantes pour réduire le coût global de votre opération immobilière. La pierre reste une valeur refuge en période incertaine. À présent, vous avez toutes les cartes en mains pour bien amorcer votre projet immobilier, en ce début 2021 !