Est-il préférable de constituer une Société Civile Immobilière (SCI) ou d’acheter en votre propre nom ? Découvrez les différences entre les deux statuts.
En effet, les affres de la vie peuvent très vite vous faire regretter d’avoir choisi une forme X au lieu de Y. C’est pourquoi avant de vider votre compte en banque, vous devez absolument évaluer les avantages et les inconvénients de chaque option. Fort heureusement, dans certains cas, la question ne se pose même pas.
Accès rapide : À quel moment est-ce impossible d'opter pour la SCI ? Quelle option est la plus économique ? Quel mode de gestion est le plus accessible ? Qu'en est-il de la transmission du bien ? Conclusion
À quel moment est-ce impossible d’opter pour la SCI ?
Ne vous méprenez pas : tous les rentiers ne dirigent pas des SCI. Nombreux sont ceux qui ont décidé d’investir en noms propres. En effet, constituer une SCI n’est possible que sous certaines conditions. Tant que certains critères ne sont pas remplis, vous n’aurez d’autre choix que de faire une croix sur la SCI.
Les critères pour constituer une SCI
Quand vous êtes l’unique investisseur
Si vous achetez seul, il n’est pas possible d’investir dans l’immobilier avec une SCI. Selon l’article 1832 du Code Civil, cette forme juridique ne peut être créée que sous l’impulsion d’au moins deux personnes. La loi ne laisse pas de place au doute : en aucun cas, la volonté d’un seul individu n’est suffisante pour qu’une SCI voit le jour.
Si, malgré le fait que vous tentiez l’aventure en solitaire, vous avez à cœur d’adopter une forme juridique, c’est toutefois possible. En créant une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) ou une Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL), votre patrimoine immobilier et votre personne seront deux entités bien distinctes.
Avant d’aller plus loin, une précision s’impose. Dans le cas où il ne resterait plus qu’un seul actionnaire dans une SCI, ce dernier a un délai maximal d’un an pour former une nouvelle équipe. Dans le cas où il en serait incapable, la SCI risque fort d’être dissolue.
Si vous prévoyez d’y mener des activités commerciales
Petite précision qui a toute son importance : la location de biens non meublées est considérée comme une activité civile. Pour l’article L110-1 du Code du Commerce, seules les locations meublées et les achats avec intention de revente sont des transactions immobilières de nature commerciale.
Êtes-vous un entrepreneur qui rénove des immeubles en ruines avant de le revendre ? Si tel est le cas, ni la SCI, ni l’achat en nom propre ne sont les formes les mieux adaptées. À la place, mettez sur pied une Société par Actions Simplifiées (SAS) ou une Société À Responsabilité Limitée (SARL). À noter qu’une SCI qui exerce une activité commerciale relève de l’Impôt sur les Sociétés, lequel est plus contraignant que l’Impôt sur le Revenu (IR).
Le choix entre une SCI et un achat en nom propre n’est pas systématique. Il est même probable que vous ne soyez pas confronté à ce dilemme. De fait, le choix ne se pose que si vous achetez un bien immobilier à plusieurs pour y mener des opérations civiles, lesquelles incluent la location d’espaces nus.
Dans le cas où cette situation vous semblerait familière, cet article est là pour éclairer votre lanterne.
Quelle option est la plus économique ?
Créer une SCI est très loin d’être une procédure gratuite. Pour que l’entreprise voit le jour, comptez environ 250 €. En comparaison de l’investissement à venir, cette somme est dérisoire. Cependant, c’est une information qu’il est bon de détenir avant de faire le premier pas.
En revanche, acquérir un bien immobilier en nom propre est totalement exempt de frais et vous rend éligible à l’obtention d’un prêt conventionné. Très proche du prêt immobilier classique, le Prêt Conventionné (PC) s’avère très utile pour financer un projet d’envergure. En outre, il vous permet d’accéder à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
Théoriquement, il n’est pas possible pour une SCI de jouir de ces privilèges. Cependant, entre la théorie et la pratique, il y’a des passerelles qui ne demandent qu’à être empruntées…
Les associés peuvent contracter ces prêts à titre personnel et ensuite virer les fonds vers le compte bancaire de la SCI. Une autre solution est de recourir à un prêt conventionné pour acquérir un immeuble, lequel sera ensuite mis au nom de la SCI. Et ce n’est pas le seul stratagème auquel ils peuvent recourir pour donner corps à leur projet… Dans le cas où la SCI serait déjà en activité, des résultats positifs lui donnent droit à certains avantages tels que le dispositif Pinel ou la plus-value immobilière.
Sur le plan fiscal, il n’existe pas de différences majeures entre une SCI et un achat immobilier en nom propre. De base, la SCI n’est pas assujettie à l’impôt. Cependant, les actionnaires sont tenus de s’acquitter de l’impôt sur le revenu locatif et ce en respectant les mêmes modalités que les acheteurs en nom propre. Il convient de rappeler qu’une SCI peut parfaitement opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) au lieu de l’Impôt sur les Revenus si les actionnaires le désirent.
Quel mode de gestion est le plus accessible ?
Lorsqu’un bien immobilier est acheté par plusieurs personnes physiques, ces dernières sont automatiquement soumises au régime de l’indivision. En langage profane, cela signifie qu’en cas de pépins, il y’a de fortes chances pour que la propriété soit mise en vente. En conformité avec l’article 815 du Code Civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ».
À cet instant précis, vous vous demandez sûrement pourquoi au vu de cette loi, de nombreuses personnes réalisent des achats groupés en noms propres… L’explication tient dans un mouchoir de poche : l’absence de formalités administratives.
Pour acquérir le bien, les associés n’ont qu’à co-signer l’acte de vente. Une fois propriétaires du bien, ils ne sont pas tenus de remplir de quelconques papiers. L’achat en nom propre séduit par son absence de tracasseries administratives.
En revanche, créer et gérer une SCI est bien plus complexe. Au tout début de l’opération, les associés doivent suivre une procédure longue et rigoureuse. Rédaction de statuts, publication d’une annonce légale et enregistrement de la société auprès du Registre des Commerces sont quelques-unes des étapes qu’il est impossible de sauter.
Après que la société ait vue le jour, le son de cloche n’est pas bien différent. En SCI, la tenue des comptes et l’approbation de ces derniers lors d’une assemblée générale annuelle sont des obligations légales.
Malgré sa lourdeur administrative, la SCI est très utile pour gérer l’aspect humain de la collaboration. L’entretien du bâtiment est confié à un gérant dont les prérogatives sont clairement définies dans les statuts. Dans le cas où l’un des associés voudrait plier bagage, son départ est bien moins problématique. En effet, il n’a qu’à céder ses parts ou les revendre.
Qu’en est-il de la transmission du bien ?
À n’en point douter, vous n’êtes pas pressé de quitter ce monde. Cependant, la question de votre succession est un critère important en achat immobilier. Autant vous le dire d’entrée de jeu : avec une SCI, vos héritiers sont mieux protégés.
Qu’adviendra-t-il du conjoint survivant ?
Acheter un bien immobilier à deux est une aventure à laquelle se livrerons de nombreux couples. Qu’ils soient concubins, légalement mariés ou pacsés, à un moment donné, ces deux êtres de chair et de sang auront envie d’avoir leur propre nid douillet.
Si aucune mention n’est portée sur l’acte de vente, il est admis que les conjoints ont investi en noms propres. Cette configuration est celle que l’on retrouve le plus fréquemment. Encore une fois, son succès s’explique en grande partie grâce à sa gestion simplifiée.
Cependant, lorsque l’un des conjoints décède, la situation peut aisément tourner au vinaigre. Si les héritiers ont des relations houleuses avec le partenaire encore en vie, ils peuvent aisément obtenir d’une cour que le bien immobilier soit vendu. Si la résidence est le lieu de vie du conjoint restant, ce dernier se retrouvera dans de beaux draps…
Avec une SCI, peu importe qui de l’homme ou de la femme mourra en premier. Pour éviter des situations fâcheuses, les deux partenaires peuvent se nommer co-gérants. Au décès de l’un, l’autre récupère automatiquement toutes ses prérogatives et conserve donc la mainmise sur le bien immobilier. Les héritiers, quant à eux, se voient attribuer des parts sociales selon les règles successorales en vigueur.
Une autre option est de s’assurer que le partenaire restant devienne propriétaire en jouant sur les notions d’usufruit et de nu-propriétaire. Pour cela, au moment de l’acquisition de la résidence, chaque partie doit détenir 50 % des parts sociales et 50 % de l’usufruit.
Ainsi, quand la faucheuse viendra chercher l’âme d’un des époux, l’autre deviendra automatiquement usufruitier de 100 % des parts sociales tout en conservant ses 50 % de nu-propriétaire. Bien que la gestion de la SCI soit un peu plus contraignante, avec cette forme juridique, le conjoint restant n’a absolument rien à craindre.
Quelle option est préférable pour les héritiers ?
Inutile de faire durer le suspense. Si vous désirez ardemment que vos descendants soient à l’abri du besoin, acheter via une SCI est incontestablement la meilleure option.
Grâce au démembrement des parts sociales, il est possible de transférer un bien immobilier tout en préservant l’usufruit de ce dernier. Ce dispositif est particulièrement apprécié par les personnes âgées qui désirent éviter à leurs enfants le paiement de droits de succession exorbitants.
Concrètement, les propriétaires n’ont qu’à donner la nue-propriété de leur bien à leurs descendants sans pour autant renoncer à l’usufruit. Quand les acquéreurs ne seront plus de ce monde, leurs enfants hériteront automatiquement de l’usufruit et deviendront donc propriétaires sans avoir à débourser un centime.
Bien que cette manœuvre soit aussi réalisable dans le cadre d’un achat en nom propre, elle y est bien moins avantageuse. En effet, quand le bien est lié à des personnes physiques, la transmission de la nue-propriété implique une gestion conjointe du patrimoine.
Si vous êtes parent, opter pour la SCI vous permettra de donner vos biens à vos enfants sans vous acquitter de droits de donation ou de succession. Comment est-ce possible ? En grande partie grâce à la loi de finances pour 2005.
Cette dernière stipule que tous les 15 ans, un parent est en mesure de donner à chacun de ses enfants des parts sociales d’une valeur maximale de 100 000 € sans payer de droits de mutation. Imaginez un peu… Vous allez pouvoir garantir le futur de vos enfants tout en étant vivant et sans débourser un centime. Que demander de plus ?
Avec un achat réalisé en nom propre, ce n’est pas possible. De fait, la propriété n’est pas sujette au partage et surtout, n’est pas éligible à l’abattement successif. À chaque fois que vous voudrez transmettre un patrimoine de valeur, vous débourserez plusieurs milliers d’euros et endurerez des tracasseries administratives.
Conclusion
Plus léger et accessible financièrement, l’achat en nom propre séduit ceux qui cherchent à investir sans prise de tête. Cependant, en cas de soucis, cette méthode montre très vite ses limites.
Pour assurer un futur décent à son conjoint, ses enfants ou même se prémunir en cas d’incidents, l’achat par une SCI est sans conteste l’option à privilégier. Attention cependant… Pour jouir de tous les privilèges de cette structure, vous devrez tenir votre comptabilité d’une main ferme et ne pas manquer à vos obligations légales.
Il est donc extrêmement difficile de trancher dans le vif. En effet, chaque régime vient avec son lot d’avantages et d’inconvénients. Le fait qu’une SCI ait donné ample satisfaction pour l’un de vos proches ne signifie pas qu’il en sera de même pour vous.
Surtout, ne choisissez pas à la va-vite. Prenez le temps de rentrer dans les tréfonds de votre projet et de visualiser clairement vos objectifs. Ce n’est qu’après que vous pourrez choisir la forme qui vous sied le mieux.